생활숙박형시설이란?
숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻하는 말입니다. 더 정확하게는 법률상 생활숙박시설을 의미합니다. 일반적인 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고 바닥 난방 설치도 가능합니다. 사실상은 전용률이 아파트보다 낮은 것 외에는 아파트와 크게 다를 것이 없습니다.
소형 생활숙박시설은 전용면적이 10평을 거의 넘지 않을 정도로 상당히 좁은 대신 시설이 상당히 깔끔하고 가구, 가전, 기본적인 취사도구 등이 갖춰진 풀옵션이며 가격이 저렴하다는 장점이 있으며 비수도권의 경우 분양가나 매매가가 1억원을 넘지 않는 경우도 있습니다. 반대로 고급 생활숙박시설은 해운대 엘시티 더 레지던스 등이 있습니다.
대한민국에서는 2000년에 최초로 생활 숙박시설을 도입했습니다.
하지만, 생활숙박시설을 주거목적으로 전용하는 행위는 제한합니다. 숙박업이다보니 공중 위생법상 신고가 필수이며 신고를 하지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이 부과되고 상업지역에 지어진 시설이라 해당 구역의 용도가 바뀌지 않는 이상 용도변경이 불가하여 숙박업 외의 용도로 사용할 경우 위험성이 동반되나, 수많은 소유주들은 주택수에 포함되지 않는 이점으로 인하여 구매한 경우가 많습니다.
2021년부터 정부는 생활숙박시설의 주거 사용을 금지하고 오피스텔로 용도변경을 강제하면서 이를 어기게 되면 주거 사용에 대한 건축법 위반으로 이행강제금을 부과하기로 했습니다.
*이행강제금은 매년 최대 2차례 분양가 등에 10%에 해당하는 금액을 이행할때까지 매년 부과할 수 있습니다.
정부는 수분양자들을 위하여 오피스텔에는 없는 발코니나 전용 85㎡이상 바닥난방이 설치된 생활숙박시설 또한 오피스텔로 전환할수 있도록 규제를 완화했습니다.
그러나 전국의 생활숙박시설이 현재까지 1%정도의 전환만 이루어진 것으로 보아 전환이 쉽지 않다는 단점이 있습니다.
분양자 100%가 용도변경에 동의하거나, 광역시 도에서 규정하는 토지용도 지구단위 계획변경이 뒤따라야 하는 것은 기본이며, 주차면수를 추가 확보해야하고 소방이나 배연시설 등 안전기준 또한 오피스텔보다 더욱 엄격하기 때문입니다.
생활형숙박시설은 비주거용 임대업 사업자가 나옵니다. 이에따라 건물 매입시 부가가치세는 전액 환급이 됩니다. 그런데 오피스텔로 용도 변경시에는 사업자는 그대로 비주거용 임대업으로 유지되기 때문에 부가세는 토해내지 않습니다.
하지만 여기서 문제가 발생합니다. 주거용 임대로 내놓거나 소유자 거주시 주거용 오피스텔로 사업자를 신규로 내면서 기존 사업자를 폐업처리 해야 합니다. 여신이 없다면 사업자를 폐업 처리 한 후 자가로만 사용해도 가능합니다.
정상적인 비주거용 임대업(법인이나 사업자에 렌트하고 입차료를 받아 부가세 등을 납부)을 하거나 직접 오피스텔 업무용으로만 사용한다면 건물분 부가세는 토해내지 않아도 됩니다. 주거용 오피스텔 사업자는 부가세를 토해내지만 기존 과세사업자에서 면세 사업자가 됩니다. 오피스텔 기준 시가가 매입가보다 현저히 낮을 경우 주거용 연세 임대시 부가세가 발행되지 않습니다. 종합소득세 납부대상은 됩니다. 그렇다면 주거용으로 사용하다가 업무용으로 전환하게 되면 부가세는 10년 기준으로 주거용 사용기간을 감안하여 다시 환급받게 됩니다. 1년 주거용 연세에서 업무용으로 전환할 경우 만약 6천만원의 부가세 환급분을 토해냈었다면 다시 5천 4백만원을 환급 받을 수 있다는 의미입니다.
주거용 면세 사업자인 대신 연세에 부가세를 안붙히고 매도시 부가세가 없습니다. 주거용 사용시 미리 부가세를 전액 납부하기 때문에 그렇습니다. 비주거용 임대업이나 업무용 오피스텔은 사업수익에 매번 부가세가 붙고, 매도시 건물분 부가세를 납부하기에 미리 부가세를 환급해주는 것 입니다. 둘중에 하나는 선택을 해야할 것입니다. 용도변경을 한 경우 기본적으로 업부용 오피스텔로 등록되어있다고 보아야 합니다. 주거자가 사용시 주거용 연세로 사용하다가 적발될 경우 부가세에 가산세까지 납부하게 됩니다. 타지에 아파트가 있는 경우 주거용으로 변경시 2주택 이사이 되니 골치 아픈 선택이 아닐 수 없습니다. 또한 몇 천만원에 해당하는 부가세를 일시불로 납부하는 것도 부담스러울 수 있습니다. 참고로 납부기한 연장은 3개월+3개월까지 가능합니다.
매도시 부가세를 미리 내고 합법적으로 주거용으로 사용하는게 정석으로 보여지지만 선택은 소유주의 몫 입니다.
여유가 없다면 여러세대가 모여 주거용 오피스텔 전환조건으로 기존대출과 부가세분을 집단 대출 하는 것도 대안의 하나로 보여집니다.